A la Fed le falta eficacia

2013-01-17El Economista

Por razones obvias, la Reserva Federal (Fed) en los últimos años se ha enfocado en una parte de su doble mandato constitucional: estimular el crecimiento económico –recordemos que la otra parte se refiere al control de la inflación. En este sentido, un objetivo secundario ha sido apoyar la recuperación del sector inmobiliario, con efectos limitados por la misma coyuntura creada por la política monetaria.

No obstante, debemos aclarar que el proceso de recuperación de la industria es sólido, con aumentos consistentes en las ventas y en los precios (10 y 4% anual en octubre del 2012, respectivamente), que claramente reflejan una recuperación en la demanda por propiedades, aunque no de los consumidores promedio, sino de inversionistas institucionales y de compradores de altos ingresos.

Las ventas mensuales en efectivo de casas existentes se han mantenido cercanas a 30% del total en los últimos 24 meses, de los cuales los inversionistas institucionales adquirieren 20% aproximadamente. La principal intención es diversificar los portafolios de inversión, en un entorno de incertidumbre económica, precios de las propiedades a la alza y, sobre todo, de bajos costos financieros.

La tasa de interés hipotecaria de referencia se encuentra en mínimos históricos (3.4%) y, a pesar del estancamiento del ingreso nominal, ha influido favorablemente en el índice de capacidad de pago de créditos inmobiliarios de la National Association of Realtors, reduciendo el costo financiero.

El indicador ubica en 31,104 dólares el ingreso anual calificado y suficiente, con aproximadamente una participación de la mensualidad del préstamo de 12.6% , inferior a 15.5% reportado en julio del 2010. Una holgada condición si se toma en cuenta que el ingreso mediano en EU es superior a los 50,000 dólares.

La intención de pago también ha mejorado, con una reducción de la tasa de impago y de embargo (7.4 y 4%, respectivamente, en tercer trimestre del 2012), principalmente en el estrato de baja calidad crediticia (subprime).

Los incentivos de los deudores han cambiado al observar una apreciación de las propiedades, que genera un saldo positivo al evaluar los costos financieros implícitos y la aportación del valor del inmueble a la riqueza familiar.

Paradójicamente, los factores anteriores no han estimulado a los compradores en general. Las solicitudes de crédito hipotecario, no han podido cimentar una tendencia sólida de alza; por el contrario, la última lectura semanal del 2012 registró una contracción de 10.4% con respecto a la semana previa. La condición no cambia al analizar las solicitudes procesadas y concretadas en compras financiadas mediante créditos, que cayeron 10.5 por ciento.

Identificamos dos barreras: (1) las instituciones de crédito, con una restrictiva regulación en requerimientos de capital y en evaluación del riesgo de los compradores y (2) la debilidad del mercado laboral.

El rígido panorama regulatorio y la política monetaria configuran un esquema limitado de otorgamiento de créditos hipotecarios: los bancos obtienen recursos baratos que destinan a operaciones de bajo riesgo y gastos reducidos.

Ante nulas señales de cambios en la política monetaria en el mediano plazo, los incentivos para no prestar son la principal barrera a sortear por el sector hipotecario. Diversas asociaciones del sector inmobiliario han impulsado iniciativas en el Congreso para estimular los ineficientes procesos de otorgamiento de crédito. La clave es una mayor información para la calificación de los créditos y la eliminación de procesos burocráticos para reducir los gastos asociados.

Por tanto, la excesiva intervención de la Fed en las tasas de interés, en un entorno de anquilosada regulación y debilidad económica, ha sido ineficaz para la recuperación total de la industria, generando distorsiones que han limitado el crecimiento del sector hipotecario. A pesar de ello, los fundamentales la ubican como uno de los principales motores del PIB en 2013.

Julio César Martínez es analista bursátil senior de Signum Research.