Sector inmobiliario, ¿el fin del “sueño americano”?

2014-05-02El Economista

El deterioro del sector laboral después de la crisis económica de 2008 y 2009 fue contundente, y hay pocas señales de recuperación consistente hasta la fecha.

En octubre de 2009 se registró el mayor número de desempleados de los últimos 13 años, alcanzando 15.4 millones. Posteriormente, la cifra se ubicó en 10.4 millones en marzo de 2014. Sin embargo, en este mes se superaron las 7.96 millones de plazas laborales pérdidas durante la crisis (4T07 a 2T09), alcanzando una creación acumulada de 8.1 millones de empleos.

Estas cifras se deben a dos fenómenos, principalmente: una menor intención del sector privado de contratar capital humano, que incide también en menos horas laborales promedio y en el estancamiento de los salarios reales y una caída en los incentivos de la población para incorporarse a la fuerza laboral (tasa de participación en mínimos históricos, de 63.2%).

Son estos elementos una señal constante para la población sobre la vulnerabilidad de su fuente de ingresos, que incide directamente en el consumo de bienes duraderos. No obstante, el impacto tiene una mayor profundidad en los estratos de ingresos medios, así como en los jóvenes y su decisión de formación educativa, ante la dificultad de alcanzar una condición económica mejor a la actual.

La situación del sector inmobiliario refleja la debilidad de los consumidores medios: las ventas de casas mantienen niveles de 5.04 millones, semejantes a los observados en 2008. Adicionalmente, el aumento de los costos financieros ha intensificado el estancamiento.

De acuerdo al índice de capacidad de compra inmobiliaria, elaborado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la proporción del pago mensual de un crédito estándar aumentó a 14.4% del ingreso familiar medio nacional, desde el 11.7% en enero de 2013, lo cual implica un incremento de US$7,536 en el salario mensual necesario para que una familia de clase media obtenga un préstamo hipotecario, como consecuencia del alza de la tasa de interés hipotecaria de referencia desde julio de 2013 (en +124 puntos base).

Las condiciones del mercado no apuntan hacia una mejor perspectiva en el corto plazo, en primera instancia, por el inicio del tapering que afectará sin duda el costo de financiamiento de largo plazo (principalmente los hipotecarios y estudiantiles). Recientemente, un nuevo elemento fue integrado: la propuesta de reforma Johnson-Crapo, que plantea la desaparición de Fannie Mae y Freddie Mac, las agencias hipotecarias con garantías del gobierno estadounidense.

Si bien la falta de supervisión prudencial en la evaluación de riesgos en estas instituciones fue un factor importante en la crisis hipotecaria de 2008, es indudable que son parte de un sistema de protección a los consumidores medios que aminora los costos financieros, permite establecer esquemas de tasas de interés fijas de largo plazo, al tiempo que añade flexibilidad y gestión de riesgo, lo cual también ha permitido que la tasa de propietarios a nivel nacional se haya incrementado de 44% en 1940, a 65% en 2014, y la deuda hipotecaria represente el 59% del PIB (una de las mayores penetraciones del sector hipotecario a nivel global).

Por tanto, una mala ejecución regulatoria podría elevar aún más las tasas de interés de los préstamos y propiciar el deterioro del sector inmobiliario (aproximadamente 40 y 50 puntos base, de acuerdo a Moody’s Analytics), al poner en riesgo el crecimiento de las ventas del sector y la capacidad de endeudamiento de los consumidores (en consideración de un alto nivel de apalancamiento actual).

El potencial de vulnerabilidad de uno los pilares que han permitido la consolidación de la clase media estadounidense es alto, ante la reconfiguración del sistema de precios del mercado (incluyendo las tasas de interés) y, con él, el cambio en los incentivos de los consumidores. Las autoridades monetarias y el Congreso tendrán que sopesar sus decisiones bajo la responsabilidad de afectar al motor de crecimiento de la primera economía mundial.

Julio César Martínez Espinosa es analista bursátil Senior de Signum Research.