Fibras, ¿una moda pasajera?

2014-08-14El Economista

Al II Trim. del 2014, los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (fibras) observaron altos crecimientos en área bruta rentable (ABR), resultado de numerosas adquisiciones industriales, comerciales, de oficinas y hoteleras; sin embargo, los resultados operativos fueron mixtos, debido a la desaceleración del porcentaje de ocupación, menores rentas o mayores gastos operativos y administrativos.

El sector se integró por ocho fibras, con un ABR total de aproximadamente 15 millones de m2, con una ocupación promedio de 93% y 11,288 cuartos hoteleros en operación.

El actual escenario de bajas tasas de interés ha motivado la compra de nuevos inmuebles a través de un considerable apalancamiento. Fibra Uno (FUNO) registró el mayor saldo en deuda, de 36,589 millones de pesos, no obstante, respecto del valor de los activos, los mayores porcentajes de endeudamiento los reportó Fibra Terrafina (TERRA), con 50.6%; Fibra Macquarie (FIBRAMQ), con 46.4%, y Fibra Prologis (FIBRAPL), con 29.9 por ciento. Para el III Trim. del 2014, estimamos que el sector reporte un apalancamiento superior a 20%, exceptuando Fibra Hotel (FIHO) y Fibra Danhos, que conservan suficiente liquidez para materializar futuros desarrollos sin recurrir a emisión de deuda.

FUNO realizó una emisión histórica por 800.4 millones de CBFI, recaudando 32,816 millones de pesos, que funcionará para adquisiciones, desarrollos y el prepago de la deuda. Los ingresos totales crecieron en el segundo trimestre del año en 108% a/a, reflejo del incremento de 82% en ABR, no obstante, el dividendo trimestral retrocedió -2.1%, debido a significativos gastos por comisiones, la fuerte disminución en el Margen FFO (Flujo Operativo, por sus siglas en inglés) en -3,350 ppb y la dilución por la nueva emisión. Considerando que las restantes distribuciones en el 2014 sean similares a las del segundo trimestre, el dividendo anualizado de FUNO no será superior a 4.0 por ciento.

En contraste, estimamos que TERRA y FIBRAMQ otorgará los dividendos más altos para el resto del 2014, de 8.7 y 7.5%, respectivamente. Los riesgos que percibimos yacen en el plazo promedio remanente de renta, menor a cinco años, lo que podría traducirse en menores tarifas en la negociación de los nuevos contratos; asimismo, identificamos riesgos por desocupación en inmuebles, donde las rentas sean superiores a las del mercado.

Esta situación puede ser ventajosa para los fibras que operan principalmente en la ciudad de México, donde las rentas por m2 son las más altas, como el caso de FIBRAPL, la cual podrá negociar a mejores precios los nuevos contratos.

El segmento comercial presentó el mejor desempeño en términos de crecimiento de rentas, ocupación y estabilidad en los gastos operacionales. Destacó el dinamismo de Fibra Shop (FSHOP), que duplicó el ABR inicial apoyado en inmuebles con alta generación de valor, como la recientemente adquisición en Ciudad Juárez, con una rentabilidad (CapRate) de 10.5%, uno de los más altos del sector, si consideramos que los demás fibras han adquirido inmuebles con un CapRate promedio de 8.0 por ciento.

En el sector hotelero, el efecto de Semana Santa y la copa mundial impactaron el tráfico de viajeros de negocios. FIHO y FINN registraron descensos en la ocupación de 3.7 puntos porcentuales, en promedioM sin embargo, las estimaciones para III Trim. del 2014 son positivas, integrando más hoteles en operación, mayores días laborales, así como una menor base de comparación por el impacto del trimestre anterior.

El panorama sectorial refleja optimismo para la segunda mitad del 2014, basado en la reforma energética, la recuperación de la Inversión Extranjera Directa y el incremento sostenido del sector manufacturero de exportación, que beneficiaría en el corto plazo a los indicadores de ocupación e ingresos del sector.

Los fibras aún son un instrumento joven y poco diversificado, si se comparan con activos similares, como los REIT, en EU, creados desde 1960, y que añaden arrendamiento residencial, de servicios médicos y otros especializados. Esperamos que en el mediano plazo el sector nacional experimente una tendencia similar a la observada en EU, que beneficie el sector inmobiliario en su totalidad. Detallaremos nuestras perspectivas del sector, en un reporte especial, la siguiente semana, en el sitio web de Signum Research.

Armando Rodríguez es Analista Financiero de Signum Research.