Índice de fibras, rezagado en la Bolsa mexicana

2015-09-20El Economista

La determinación de la Reserva Federal de Estados Unidos de seguir aplazando el alza de sus tasas de interés de referencia ha impactado en el desempeño del índice de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras).

Este indicador, que opera en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), ha tenido una variación negativa en lo que va del año. Al viernes 18 de septiembre su caída se ubicaba en 5.17%, por debajo de 0.97% del índice de Precios y Cotizaciones (IPC).

Actualmente, el índice está integrado por nueve fideicomisos (Fibra Uno, Macquarie, Prologis, Terrafina, Monterrey, Inn, Hotel, Shop y Danhos).

Analistas consultados coinciden en que este retroceso es producto, en gran medida, de la incertidumbre y aversión al riesgo en el mercado bursátil sobre el alza de tasas de la Fed.

“La expectativa de la política monetaria de Estados Unidos es lo que mantiene bastante presionado al índice de fibras, causando caídas en el precio de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI)”, comentó un analista del sector que pidió omitir su nombre.

Pablo Arizpe, analista de Invex Banco, dijo que un alza en tasas habría implicado una subida en el costo de la deuda de los fideicomisos, por lo que necesitarían un incremento en rentas para no afectar su rentabilidad.

Agregó que para seguir creciendo requieren continuar con la adquisición de propiedades, para hacerlo tienen dos opciones: realizar un follow-on o ir al mercado de deuda, en el que un alza en tasas aumentaría su costo.

El incremento en la tasa de referencia por parte de la Fed y, por consecuencia, del Banco de México, generaría alta volatilidad en los fibras, particularmente entre quienes otorgan menores dividendos con respecto al promedio del sector, precisó Armando Rodríguez, analista de Signum Research.

El dividend yield promedio del sector es de alrededor de 5.9 por ciento. Entre los fideicomisos que han estado por debajo de este rango están Fibra Uno, Hotel e Inn. En conjunto han otorgado dividendos de 5.5 por ciento.

Durante este periodo de retrocesos para el índice de fibras, el rendimiento de los instrumentos gubernamentales de largo plazo parece más atractivo. El bono a 10 años tiene un yield de 6.13%, factor en contra de los fibras que están por debajo de este promedio y además están sujetos a riesgos, consideró Armando Rodríguez.

Una vez que se dé el alza en tasas (se prevé para diciembre), se espera la liberación en el precio de los CBFI, pero como el incremento sería gradual, la volatilidad en el indicador de los fibras podría prolongarse hasta esa fecha.

Las dudas en torno al incremento en las tasas de referencia no sólo han pegado en los resultados de los fibras en la BMV.

Pablo Arizpe explicó que la depreciación del peso frente al dólar ha complicado el cierre de adquisiciones de ciertos fideicomisos, hecho que a los inversionistas no les ha gustado del todo.

“Al hacer las colocaciones, los fideicomisos dijeron que se tardarían entre 12 y 18 meses para realizar adquisiciones (...) Al inversionista no le ha gustado que los fibras hayan realizado emisiones sin tener un cierre de transacción en el corto plazo, porque al existir un mayor número de certificados éstos se diluyen al inversionista, lo cual no les beneficia”, precisó Arizpe.

Los analistas opinan que una vez que se elimine tanto el riesgo implícito por el tipo de cambio como el alza en tasas, permitirá que el desempeño hacia adelante sea mejor, siempre y cuando los fundamentales de la industria —rentas y nivel de ocupación— se mantengan sólidos.

Los más resistentes

Los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces que integran el índice de fibras en la Bolsa Mexicana de Valores enfocados al sector industrial son más defensivos a la volatilidad del mercado de valores, mientras que los más sensibles son las del sector hotelero, concuerdan analistas del sector.

“No hay que vernos tan pesimistas. Hay fibras que ante este escenario se benefician. Por ejemplo, los industriales se están favoreciendo por el tipo de cambio, y los que poseen liquidez y tienen la capacidad de invertir en el corto plazo para generar dividendos más competitivos”, consideró Armando Rodríguez, analista de Signum Research.

Dijo que se mantienen positivos respecto a las fibras industriales —Macquarie, Prologis y Terrafina— y comerciales —Fibra Shop— por su pipeline ambicioso en el corto plazo.

“Esto no quiere decir que los restantes puedan tener un desempeño desastroso en lo que resta del año, sino que podrían estar algo más rezagas por el tema de los dividendos y por su comparación con los instrumentos gubernamentales de largo plazo”.

El analista de Signum Research destacó el caso de Fibra HD. A pesar de ser la más pequeña del mercado bursátil y de reciente creación, busca otorgar un dividend yield de alrededor de 9 por ciento. Esto es un gran diferenciador respecto al sector, que la hace más defensiva al entorno.

Fibra Monterrey, otro fideicomiso pequeño enfocado al segmento de oficinas, tiene más de 90% de sus ingresos dolarizados. Es un caso interesante: aunque tiene baja bursatilidad, podría destacar en el reparto de los dividendos para los siguientes trimestres.

El consenso de los analistas es que el sector hotelero es más sensible por su nivel de ocupaciones, aunado al hecho de que no han reflejado eficiencias destacables en sus márgenes, a diferencia del sector comercial o industrial.

Para el tercer trimestre, se prevén mejoría en los fundamentales de algunas fibras, incluso en las hoteleras, ya que podría reducirse la aversión al riesgo por la posible definición de la política monetaria de Estados Unidos.