Funo mantiene su atractivo crecimiento

2015-11-23El Economista

En el primer Investors Day que Fibra Uno (Funo) celebró en la ciudad de Nueva York en octubre del 2014, el fideicomiso de inversión en bienes raíces anticipó una alianza potencial con Nacer Global.

Ahora está en proceso de adquirir 4 planteles más, valuados en 2,600 millones de pesos.

“Funo había anticipado la alianza potencial con ICEL y que iba a ser un cliente con el cual podría fortalecer y vincular el crecimiento del portafolio con un nuevo socio que planea incrementar su número de estudiantes de manera agresiva”, explicó Armando Rodríguez, analista Signum Research.

Respecto de esta nueva operación, analistas consideraron que este tipo de contratos son atractivos en términos de renta y ocupación. Está en línea con la estrategia de diversificar su portafolio y realizar adquisiciones con un cap rate de entre 8 y 9 por ciento.

Armando Rodríguez explicó que la primera adquisición de planteles educativos es apenas la pauta de lo que se podría seguir añadiendo.

Los contratos son del tipo sale and leaseback, en el que ICEL venderá los inmuebles a Fibra Uno con el compromiso de que se mantenga como inquilino durante cierto periodo.

La operación le permitirá a Grupo Nacer Global, a través de Universidad ICEL, captar recursos por la venta de los planteles para expandir su modelo de negocios. Universidad ICEL es la institución educativa de bajo costo más grande del país.

Funo se beneficia al recibir a un inquilino estable y sólido, con contratos firmados a mediano y largo plazo. Además, la negociación es atractiva porque difícilmente este tipo de inmuebles se desocupa o los clientes incurren en default en el pago de rentas.

El fideicomiso se ha distinguido por adquirir propiedades con un cap rate alto, por lo que los analistas consideran relevante evaluar si este nuevo portafolio educativo está en línea con este nivel.

“El crecimiento inorgánico de adquisiciones que está haciendo Funo ha sido agresivo; de cierta forma, los inversionistas lo tomarían como positivo, aunque falta conocer los detalles de la transacción para corroborar que sea favorable”, comentó un analista del sector que pidió no ser citado.

Marco Medina, de Grupo Financiero Ve por Más, dijo que “uno de los puntos que habría que reconocerle a Funo es la calidad de las propiedades que adquiere. Normalmente cuenta con una ubicación estratégica, lo cual le da cierta ventaja para atraer a inquilinos”.

Actualmente el portafolio Indiana, en el que incorpora a los 13 planteles de ICEL adquiridos previamente, es estable y reporta una ocupación de 100%, lo cual le ha agregado valor al portafolio.

Pionero

El fideicomiso que dirige Gonzalo Robina ha sido pionero en incursionar en el segmento educativo. Uno de los atractivos es su estrategia de diversificación de propiedades, lo cual le da mayor exposición a distintas actividades.

Reflejo de lo anterior es que parte de las adquisiciones que funo hará de los planteles de ICEL contemplan no sólo los inmuebles educativos, sino también terrenos adyacentes.

“Es importante mencionar que (las operaciones) no solamente se componen de planteles, sino del potencial adyacente en la superficie para posibles expansiones u otro tipo de negocios”, dijo Armando Rodríguez.

Agregó que en su momento, Funo no determinaba qué se podía hacer con estos terrenos, si mantenerlos como posibles expansiones de los planteles de ICEL o incluso, como última alternativa, arrendarlos como estacionamiento.

“Adquisiciones de este tipo, como las educativas, deberían redituar en cierta medida en los dividendos por certificado bursátil fiduciario (CBFI)”, finalizó Armando Rodríguez.