Un nueva concepto en los fibras

2016-09-18El Economista

Después de más de un año de no observar alguna Oferta Pública Inicial en el sector de fibras, surge el concepto de Fibra Plus (FPLUS), con un modelo de negocio principalmente enfocado en el desarrollo inmobiliario y una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial y de oficinas

El portafolio inicial consistiría en nueve terrenos, con proyectos diversificados a lo largo del país, integrados por desarrollos insignia como Espacio Condesa y Capitolio Satélite, dentro de un sólido mercado en el arrendamiento de usos mixtos.

Los fibras son conocidos por ser un instrumento híbrido entre renta variable y fija, con beneficios en las distribuciones y la apreciación de capital, bajo la obligación de distribuir al menos 95% del resultado fiscal. Con base en el esquema de FPLUS, estimamos que el funcionamiento en el mercado de este instrumento se inclinaría inicialmente hacia renta variable, debido a los periodos de desarrollo iniciales, pero con distribuciones (o dividendos) atractivas hacia el mediano plazo.

Típicamente los desarrollos inmobiliarios en el sector de bienes raíces implican un mayor retorno de inversión, que asume la calidad de los activos en sintonía de mayores tarificaciones de arrendamiento. Sin embargo, también implicarían un mayor riesgo como las factibilidades de cada proyecto y la estabilización del mismo.

No obstante, la experiencia observada en otros desarrollos bajo el mismo escenario mostró casos exitosos en el sector, como fue Parque Toreo de Fibra Danhos, que reflejó cartas de intención de arrendamiento comercial que incluso superaron la superficie comercial del inmueble y asimiló índices de ocupación superiores a 95% en un periodo inferior a los cuatro meses desde el inicio de operaciones.

De forma análoga, estimamos que en FPLUS al menos 40% del portafolio inicial presentaría una maduración más rápida respecto del promedio de desarrollos en el mercado, fundamentado en la ubicación de los inmuebles que impulsarían la participación de tiendas ancla e inquilinos representativos en el segmento de oficinas, mitigando el potencial riesgo en el ciclo de desarrollo.

La rentabilidad esperada del portafolio inicial se ubicaría por encima de 17.8% en promedio, medido a través de la Tasa Interna de Retorno (TIR), una vez estabilizado el inmueble. Esta rentabilidad estaría sustentada en la cadena de valor verticalmente integrada en la operación de los inmuebles bajo una administración interna.

Némesis Capital fungirá como socio estratégico de FPLUS, con un expertise importante en el desarrollo inmobiliario bajo marcas como Galerías, donde se han obtenido tasas internas de retorno superiores a 15 por ciento. Cabe destacar que Némesis mostrará una participación de aproximadamente 40% del capital de FPLUS, alineando los intereses con los demás inversionistas ante posibles riesgos de mercado y la ejecución de los proyectos del fibra.

De igual forma, el esquema de comisiones de la administración se alinearía a la generación de valor, al vincularse con un porcentaje de la TIR observada en cada proyecto y al market cap del fibra en el mediano plazo.

Consideramos que este esquema reflejaría transparencia ante los inversionistas, sin mostrar conflicto de interés en las aportaciones de nuevos activos al fibra.

Uno de los potenciales esquemas de negocio de FPLUS sería la venta de los inmuebles (una vez estabilizados) hacia otros jugadores en el mercado, donde consideramos que los mismos fibras del sector podrían intervenir en la adquisición de los mismos, al poder reflejar cap rates (rentabilidad) atractivos de salida tanto para FPLUS como para los potenciales compradores inmobiliarios.

Mantenemos perspectivas positivas en la próxima emisión de capital de FPLUS; sin embargo, es importante mencionar que el interés de este instrumento podría provenir principalmente de inversionistas institucionales o especializados en el sector que decidan invertir en un esquema redituable y con beneficios tangibles de mediano y largo plazos.